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金岩石:2019年该不该卖房?——房价涨跌的交易价值与财富效应
作者:  发布日期:2018-12-05  点击数:3193 次

2022年两个人口“拐点”则接踵而至后,2/3以上城镇的房产或将完全丧失交易价值,从而不再产生财富效应。


文:金岩石     责任编辑:李靖


从1978年城镇人口人均7-8平方米居住面积,到今天超过人均40平方米,中国楼市堪称传奇。从2005年我一路唱多,到2016年底建议人们“在未来3年卖掉投资性房产”(注:2019年为最后一年),主要理论分析的思路有三个维度:1,人口流动——城市化;2,货币超发——货币化;3,虚拟财富——金融化。



 

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从“中心价值论”看楼市上涨的有限空间


许多人误以为房产价格离不开“房”和“地”,其实不然!农村有的是土地和民宅,却几乎没有房地产业。房价涨跌是交易行为,是住宅商品化的价格现象,所以房价涨跌是房产金融化的概念。而在广义金融学的概念中,金融是跨时间、跨空间的货币化交易,所以必须理解时间和空间的价值理论,才能把握住房价涨跌的大趋势。


从时间看,全球房价上涨的大趋势历经50年,据任泽平团队的研究,1970-2017年23个经济体的房价累计上涨的中位数为20.6倍,年均增长6.5%。其中金融中心城市房价上涨幅度远高于市场平均值,比如:伦敦50年房价涨幅高达106倍,远高于英国整体平均上涨的61倍。日本地价在楼市泡沫破灭前的36年上涨82倍,六个核心城市的地价涨幅高达210倍!这项研究的数据证明了我提出的“中心价值论”,不同于房地产业的老生常谈——第一是区位,第二是区位,第三还是区位。在这里,要把“区位”换成“中心”,也就锁定了中国楼市下一轮上涨的有限空间。


从空间看,在房价上涨的要素中最容易和土地价格混淆的概念是空间溢价率,房产的价值在于需求,资产的价值在于交易,城市的价值则在于空间中的财富机会。人们离开农村流入城市并不都是换一个地方“活着”,而是要换一种“活法”——中心城市,尤其是在投资和创业较为集中的区域,富人有钱,进城寻找创业者;穷人有梦,进城寻找投资人。金钱和梦想在有限空间中交汇,就会不断演绎财富的传奇,从而在信息的流动中产生财富效应。在这里,房产成为资产,交易创造财富,城市化因此升级为财富货币化,其中最典型的概念是房产金融化。



房产金融化的研究迄今不过20多年,2013年行为金融学家席勒教授分享了经济学诺贝尔奖,2017年投资行为学家塞勒教授独占诺贝尔奖的鳌头,人们开始面对房价涨跌的“非理性繁荣”,理解房产和股票投资一样的“行为价值”。


2


两个人口“拐点”接踵而至的后果


从房产的居住需求看,中国城市化在2016年基本结束,尽管统计局公布的城市化率在2016年还不到57%,但这个城市化率的统计依据是常住人口,不完全包括2.93亿的“人户分离人口”。如果把近3亿“人户分离人口”列入城市流动人口常量,2016年中国真实的城市化率已经超过了70%!


在城市化基本结束的阶段,人口净流入的城市必然递减,中心城市也不例外。比如:2017年北京、上海的常住人口首次双双下降,深圳、广州的常住人口增量继续领跑全国。在这个阶段,新增城市人口主要来源于流动人口的转化,城市人口增长的拐点就即出现了。



此时还要提醒人们的是:当年计划生育的政策后果与城市家庭生育率的下降,中国总人口的增长也将逼近拐点,预计在2022年达到中国人口巅峰15亿左右。中国总人口和城市人口增长两个人口“拐点”接踵而至,2/3以上城镇的房产或将完全丧失交易价值,从而不再产生财富效应。


在房产金融化的市场中,居住类房产的真实需求增长速度递减乃至消失,二手房交易将上升为市场主流,楼市“非理性繁荣”随时可能转化为“断崖式下跌”。在这个阶段,越来越多的城镇将面临人口外流,投资性房产的交易量递减,价格松动乃至暴跌,外流人口的“再城市化”涌入中心城市特别是投资率高/创业率高的区域,那时人们就会记住我一再重复的话:“天价与鬼城齐飞,癫狂与落寞同在”!

     
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