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租赁房行业竞争分析
作者:  发布日期:2019-07-05  点击数:665 次

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我国目前年租金规模约1.38万亿元,12个租赁房重点城市GMV占全国交易市场的75%,占存量住宅总面积的58%,预计在良好的经济及社会效益下,今年租赁房行业的发展将更上一层楼,以下是租赁房行业竞争分析。

租赁房行业竞争分析

  我国租赁房需求日渐旺盛,主要有两点原因:1)流动人口向一二线核心城市集聚,且平均年龄低、居留时间长,有租房需求。2005-2015年十年间,一二线核心城市流动人口比例进一步提升,十大核心城市流动人口比例从24%升至36%,其中,北上深流动人口比例从34%提升至45%;2)一二线城市房价过高,已超月薪负荷,但租金相对较低,租房是大多数人解决住房问题的唯一选择。此外,厦门、南京、杭州等地的月供也已接近甚至超过月薪的100%。与此同时,这些城市的平均月租仅为月供的58%,说明这些城市的房价已经超过大多数工薪阶层的负荷,租房成为其解决住房问题的唯一选择。

  2017年,我国房屋交易市场GMV为15万亿元,在中美日三个国家中位列第一。租赁房行业分析指出,但是租金规模与交易市场规模比值为7%;美国租赁市场GMV34511亿元,位列第一,交易市场GMV69000亿元,位列第二,二者比值50%;日本租赁市场GMV为7234亿元,交易市场GMV为10000亿元,均位列第三,但是二者比值高达72%,位列第一。

  2018年,我国租赁房行业租赁面积达到了75.16亿平方米,租赁人口数量达到了2.43亿人。租赁房行业竞争分析概括,租赁房主要分布在东部经济发达地区,华东、华北、华南、华中是主要的消费区域。国内一线城市中,上海与北京租金规模相对较大,年租金GMV分别为1204亿元、886亿元,但是与纽约、洛杉矶、东京等国际大都市上千亿的年租金规模相比,仍有较大差距。

  租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环,有助于稳定房地产市场,促使房地产回归居住属性。中国一线城市租赁人口及市场规模远小于纽约、洛杉矶、东京等城市,其主要原因在于其租金水平较低和租赁人口比例较低,未来我国一线城市将持续占据市场最大份额,市场规模有望翻番。

  目前,我国租赁房市场参与主体主要包括房地产开发商、房地产中介、酒店和创业公司四大类别,各类主体具备不同禀赋。

  房地产开发商背景的租赁房企业凭借母公司影响力,在融资、房源获取、装修改造方面具有较大优势;中介背景的租赁房企业借助母公司长期积累的房东和房客资源,在房源获取和获客方面具备较大优势;酒店背景的租赁房企业同房地产开发商、房地产中介背景的租赁房企业类似,可以借助集团资源获得存量物业改造出租的机会,但可利用资源相对逊色。

  而创业公司是租赁房市场的重要参与者,与其它主体相比,他们在融资、房源获取和获客环节处于相对劣势,在装修改造和运营环节也没有明显的优势。租赁房行业竞争分析认为,但创业公司优劣分化较大,部分头部创业公司凭借较强的团队执行力,充分发挥领导团队经营思路灵活、决策迅速的体制优势,已具备较大的管理规模,抢占先发优势。

  未来一二十年,我国仍处于城镇化快速发展阶段,按照《国家新型城镇化规划》的进程,2020年我国仍有2亿以上的流动人口。其次,近几年房价增长迅速,不断上升的房价和人们消费意识的转变兴起国内的“买转租”之风,人们的购房能力降低,租房意愿提高,助推了租赁房行业的发展。

  综上所述,我国租赁房市场既有庞大的需求,又有政府政策的支持,发展前景一片大好。租赁房在城市已成为常态,在城市土地稀缺、高知群体不断集聚的背景下,未来城市房价有望进一步提升,从而使得租赁房群体规模不断扩大。


     
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